Нормы и правила строительства на садовом участке
В Правление за прошедший год садоводами было подано около тридцати жалоб, по которым правление вело работу всё прошлое лето, составляло акты, давало предписания. Суть всех жалоб - это недовольство соседа на соседа, часть недовольных довели дело до судебных тяжб. Второй надел рекордсмен в судебных делах, как минимум три ещё суда длятся, а по ряду дел уже вынесены решения судом. С 2012 года правление вело работу по ознакомлению членов СНТ со статьями Устава, правилами внутреннего распорядка и со Сводом норм и правил по проектированию и строительству на садовом участке, с правилами пожарной безопасности.
Прежде чем строить что-либо на дачном участке, необходимо тщательно продумать расположение всего, что в соответствии с вашими замыслами должно уместиться на этой территории и не ущемляло права соседей и не нарушало нормы и правила строительства и обустройство земельного участка в целом на территории СНТ. Однако мы предлагаем вам начать даже не с рисования плана участка, а с основательной документальной подготовки к строительству.
Проверка на дорогах
Прежде всего, убедитесь в том, что документы, закрепляющие собственность на земельный участок, оформлены надлежащим образом. Помните, что членская книжка садового товарищества не является правоустанавливающим документом: у вас должен быть заключён договор купли-продажи или дарения (если участок полностью принадлежит вам), договор аренды, постоянного пользования или наследуемого владения (если вы лишь пользуетесь землёй, но не владеете ею полностью). Сразу оговоримся — речь пойдёт исключительно о домах в СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах), поэтому говорить о регистрации возведённого строения мы не будем. Однако напомните: если вы собираетесь строить полноценный загородный дом, в свидетельстве о праве собственности (или договоре аренды) должно быть записано, что данный земельный участок отведён под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство.
Затем необходимо уточнить, нет ли каких-либо особых правил, касающихся застройки в вашем районе. Нужно знать, что для СНТ, занимающих площадь более 50 га, создаётся концепция генерального плана, предшествующая разработке проектов планировки и застройки их территорий. Это означает, что для каждого участка есть примерный план строительства (место расположения дома и хозяйственных построек, высота забора, предпочтительные стройматериалы). В таком случае вы должны будете следовать тем правилам, которые предписаны генпланом.
Есть и другой вариант развития событий. Если ваш участок расположен не на территории крупного СНТ или вообще не относится к СНТ, возможны иные ограничения, связанные с выбором проекта строительства. Например, вполне может оказаться, что высоту вашего ещё не возведённого жилища будете определять не вы, а проходящая рядом ЛЭП, либо место расположения домика на участке «продиктуют» вам грунтовые воды.
Чтобы свести к минимуму возможные сложности и неоправданные расходы, можно провести топографическую съёмку в масштабе 1: 500 и геодезические исследования (бурение в двух-четырёх точках на месте будущего дома), которые помогут подобрать оптимальный для вашей почвы фундамент. Стоимость топографической съёмки — около 1 тыс. руб. за сотку, бурения — от 15 тыс. руб. за одну точку.
Что ещё можно сделать? Уточнить, можно ли подвести электричество, воду и газ к вашему участку (если они не подведены ранее), сколько это будет стоить и много ли времени займёт. Неплохо расспросить соседей, уже построивших себе дома, сделан ли у них септик, как часто приезжают ассенизаторы и каким образом организован вывоз бытовых отходов в СНТ.
Наконец, можно приобрести проект домика. В Градостроительном кодексе РФ сказано, что при строительстве дома высотой до трёх этажей проект не обязателен, однако, если вы захотите впоследствии перевести ваш дачный домик в категорию домов для постоянного проживания, проект вам будет необходим. Его стоимость начинается от 10 тыс. руб. (типовой или дизайн-проект). Рабочий проект (с прорисованными узлами и инженерными коммуникациями) обойдётся существенно дороже — от 100 тыс. руб. Проект поможет вам при составлении сметы на строительство.
Кроме того, в устав некоторых СНТ внесено требование о наличии проекта строительства и даже могут быть вписаны некоторые обязательные условия из СП (Свод правил по проектированию и строительству) 11-106-97 или СНиП 30-02-97.
Планов громадьё
Теперь, когда все документы проверены, можно начать планирование. Общие правила, по которым должен быть спланирован участок, закреплены в СНиП 30-02-97. В отличие от положений СП 11-106-97 (он касается правил проектирования и носит скорее рекомендательный характер, особенно если отдельные его положения не внесены в устав СНТ), требования СНиП обязательны для всех обладателей земельных участков площадью 6 соток и более.
Первое, на что необходимо обратить внимание при составлении плана участка, — забор. Как правило, участки огораживают: между соседними угодьями возводят сетчатые или решётчатые заборы высотой 1,5 м. Со стороны улицы или проезда, возможно, установить и глухой забор, если общее собрание членов СНТ согласится с таким решением. Однако можно отгородиться более высоким и менее «прозрачным» забором и от соседа — главное, чтобы он не возражал. После того как забор поставлен, определитесь с расположением других необходимых объектов. Чтобы правильно разместить их, надо выбрать ориентиры. Ими будут строения на участках соседей и сам забор. Если соседи тоже пока находятся на стадии планирования, ситуация упрощается — согласовать между собой все вопросы на предварительном этапе гораздо проще, чем потом искать варианты переноса готовых, уже построенных зданий и сооружений.
Итак, о «привязке» дома. От границы участка со стороны улицы (красная линия на плане СНТ) до дома должно быть не менее 5 м, от границ проезда и соседнего участка — не менее 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов — как минимум 5 м.
Теперь «привяжите» свои объекты к забору с соседним участком. От границы сопредельного участка до постройки для содержания мелкого домашнего скота и птицы должно быть минимум 4 м, до других строений — 1 м (при этом скат крыши такой постройки надо ориентировать на свой участок), до стволов высокорослых деревьев следует оставлять 4 м, средне-рослых — 2 м, до кустарника — 1 м.
«Привязывать» строения на своём участке к соседним участкам необходимо в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности. Именно по этой причине в СНиПах предусмотрены минимальные дистанции между постройками на сопредельных участках в зависимости от материала этих сооружений. Используя приведённую здесь таблицу, можно рассчитать минимальные противопожарные расстояния между соседними жилыми домами и группами других строений на участках.
Так, например, расстояние между вашим каменным домом и деревянным жилищем соседа должно быть не менее 10 м, а между деревянными банями (вашей и соседа) — минимум 15 м.
Следующий этап планирования связан с размещением на участке сооружений друг относительно друга.
Минимальные расстояния между строениями, продиктованные санитарно-бытовыми требованиями, таковы:
от жилого дома и погреба до уборной должно быть не менее 12 м; от дома до душа, бани (сауны) — 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м. Учтите, что эти расстояния необходимо соблюдать и в пределах одного участка, и между строениями на соседних территориях. Отдельное требование СНиПов касается дорожек: для участка размером 0,06-0,12 га их площадь не должна превышать 25-30 % его площади.
Выбирая проект, надо знать, что под домом можно устроить подвал или погреб (это невозможно делать под постройками для мелкого скота и птицы). Высота жилых помещений от пола до потолка — не менее 2,2 м. В хозяйственных помещениях, в том числе в подвале, высота потолков может быть ниже, но не менее 2 м; высота погреба — как минимум 1,6 м до низа выступающих конструкций (балок, прогонов). Также необходимо обратить внимание на требования к инженерному оборудованию. Вот некоторые из наиболее распространённых моментов:
• сток дождевой воды с крыш нельзя осуществлять на соседний участок;
• баллоны со сжиженным газом вместимостью более 12 л должны находиться в пристройке из негорючего материала или в металлическом ящике у глухого участка наружной стены не ближе чем в 5 м от входа в здание;
• в кухне (внутри дома) можно использовать только газовый баллон ёмкостью до 12 л;
• хранить баллоны со сжиженным газом на садовом участке недопустимо;
• сети электроснабжения на территории СНТ, как правило, проведены по воздуху, однако при этом над участком может быть расположена только индивидуальная проводка;
• в жилом строении должен быть установлен прибор (опломбированный) для учёта потребляемой электроэнергии.
Наконец, отметим требование СНиПов к степени инсоляции жилых строений. Этот сложный термин означает, что в период с 22 марта по 22 сентября солнце должно освещать комнаты вашего дома как минимум 2,5 ч каждый день или 3 ч с перерывами.
Если правила нарушены
Мы расскажем, что делать тем, кто столкнулся с ситуацией, когда строительные правила нарушил сосед (например, построил забор выше нормы, расположил компостное устройство слишком близко к забору, разделяющему ваши участки, и т. д.).
Прежде всего, необходимо зафиксировать нарушение — в этом помогут председатель или правление СНТ, они составят соответствующий акт. В акте должно быть зафиксировано, какие именно СНиПы не соблюдаются. Желательно дополнить данный документ соответствующим изображением (например, фотографией забора с приложенной к нему рулеткой или планом участка, на котором видно, что при размещении постройки сосед не соблюдает необходимое расстояние от забора, разделяющего участки). В некоторых случаях о нарушениях СНиПов даже сообщать не нужно — они могут быть выявлены при обязательном осмотре участков комиссией, состоящей из должностных лиц СНТ и проверяющей, например, как снимают показания с электрических счётчиков. В любом случае нарушение должно быть зафиксировано документально, а виновнику необходимо предложить исправить допущенную оплошность и определить срок для разрешения потенциально конфликтной ситуации.
Если нарушение в течение установленного времени не устранено, председатель СНТ выносит предупреждение. Формально оно ничем не грозит провинившемуся собственнику, если только в устав СНТ не внесено положение, согласно которому при нарушении СНиПов может быть наложен денежный штраф.
Когда представители пожарного или архитектурного надзора проведут проверку (такие мероприятия проходят во всех СНТ регулярно), горе-строителя не только оштрафуют, но и обяжут привести свой участок в соответствие СНиПам. На это придётся потратить и время, и деньги.
Если же проверки пока не было, а соседский забор (хозблок, баня) осложняют вашу дачную жизнь, надо обращаться в суд. Составляя иск, помните, что вы будете оспаривать нарушение вашими соседями права собственности на участок (ст. 304 Гражданского кодекса), а не СНиПов. Зафиксировать факт нарушения СНиПов может только уполномоченное лицо (например, представитель архитектурного надзора). Таким образом, если вы решили обращаться в суд, необходимо подготовить иск о нечинении препятствий (в гражданском праве его называют «негаторный иск»*). Срока давности у такого иска нет. Поэтому вы сможете оспорить законность возведения соседями мешающего вам строения даже в том случае, если купили свой участок спустя длительное время после того, как оно было сооружено.
При определении размера нанесённого ущерба надо учитывать, что возмещения по поводу нарушенного права собственности и по поводу ущерба, причинённого вследствие этого нарушения, могут рассматриваться в разных исках.
Чтобы ваш иск был рассмотрен, нужно:
• представить вместе с иском копию свидетельства о праве собственности на земельный участок, в отношении которого ущемляют ваши интересы;
• ущемление вас в правах на пользование участком должно быть реальным. Так, превышение нормативной высоты забора на 2 см не может стать предметом иска;
• действия соседей должны быть противоправными (то есть нарушать существующие СНиПы, план застройки СНТ, генплан);
• между вами и соседом-нарушителем не должно быть договора по спорному вопросу (например, вы с соседом условились, что между участками возводите непрозрачный забор высотой 2 м, а потом поняли, что он закрывает вашу грядку от солнца). При этом надо знать, что истец не обязан доказывать отсутствие такого договора. Поэтому, прежде чем доводить конфликт с соседом до суда, уточните, не было ли у предыдущих владельцев участка каких-либо договорённостей по поводу спорных моментов;
• представить документально подтверждённые доказательства нарушенного права (фотография с измерительной лентой, план с замерами, показания свидетелей, заключение экологической экспертизы).
Если вы считаете, что решения правления или председателя СНТ ущемляют ваши права, можете обратиться за защитой в полицию, прокуратуру или суд.
Итак, подведём итоги: строительство на дачном участке должно быть распланировано заранее с учётом СНиПов. Соблюдение СНиПов во многом является не только залогом беспроблемного сосуществования с соседями, но и гарантией вашей безопасной и комфортной жизни на даче.
* Негаторный иск (от лат. negaterius — «отрицательный») — это иск, представляющий собой внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению имуществом.
В России понятие негаторного иска даётся в ст. 304 Гражданского кодекса РФ «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»
