Правление СНТ «Колос» хочет обратить внимание садоводов, что стоит как можно скорее приватизировать свои сотки! Почему это надо сделать:
- во-первых, потому что это ещё можно сделать по упрощенным правилам, которые начали действовать с 2006 года и получили условное название «дачная амнистия». Теперь она продлена до 1 марта 2015-го года, надо понимать, что она будет действовать не вечно и не стоит всё откладывать на последний момент по старой русской традиции;
- во-вторых, потому что пока ваш садовый участок не находится в собственности его нельзя не продать, не подарить, не передать по наследству;
- в-третьих, потому что в любой момент у вас могут забрать ваш милый сердцу, но не приватизированный участок, так как вы имеете лишь право пользования этой землёй. Настоящим собственником является муниципалитет, на территории которого расположено садоводство и если земля вдруг потребуется для каких либо общих нужд (например, для строительства дороги), то вас «попросят» освободить занимаемую землю на абсолютно законных основаниях и скорее всего - без каких либо компенсаций. В этой ситуации вам не поможет не митинг при здании местной администрации, ни то, что вам давно, более тридцати лет назад, был выдан садовый участок и на нём уже построен дом и возведён сад и огород.
Уважаемые садоводы нужны ли вам все эти проблемы, или лучше застраховать себя от таких неприятных неожиданностей? В условиях рыночной экономики основополагающим понятием всё-таки является собственность.
Постараемся объяснить вам, как приватизировать участок и рассказать, что же такое «дачная амнистия».
Дачная амнистия дала возможность зарегистрировать право собственности на самовольно возведенные или реконструированные строения. Поскольку, согласно ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, отсутствие у гражданина разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для приостановки или отказа в государственной регистрации права.
Дачная амнистия позволяет оформить в собственность чуть больше земли, чем это было прописано в документах на участок, то есть легализовать самозахват (в рамках 10%).
Дачная амнистия помогает гражданам, владеющим и пользующимся земельными участками, оформить на них право собственности, даже если у них отсутствуют некоторые правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.
Право собственности на жилые дома и строения, гаражи и иные хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, подтверждающих факт создания объектов.
К таким документам Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит: технический или кадастровый паспорт — для объектов индивидуального жилищного строительства и декларацию утвержденной формы — для объектов, расположенных на дачных и садовых земельных участках.
Как с максимальной выгодой и минимальными затратами времени и денег воспользоваться правилами упрощенного оформления в собственность загородных участков и построек.
Официально дачная амнистия, то есть упрощенный порядок оформления прав на земельные участки и постройки для граждан, вступила в силу еще в 2006 году. Однако по оценкам экспертов до сих пор не меньше трети владений дачников остаются незарегистрированными. А около половины всех оформленных участков не прошли межевание (сейчас закон позволяет такую "вольность", но выгодно заключить сделку, без уточнения границ участка шансов мало).
Как грамотно действовать, чтобы оформить в собственность загородный участок и постройки на нем с наименьшими затратами времени, денег и нервов.
Начнем с самой простой и в то же время очень распространенной ситуации, часто вызывающей переживания и вопросы у землевладельцев. Речь идет о случаях, когда хозяин участка имеет документ, где говорится о праве на землю, но… документ этот выдан еще "при царе Горохе". О государственной регистрации права собственности на участок в такой "грамоте", как правило, не упоминается, а порой еще и стоит пугающая отметка о том, что свидетельство является временным. "Что делать?", - недоумевают владельцы "старых" документов, куда бежать, каким образом подтверждать свои права на землю и как срочно это нужно делать.
Ответ – утешительный: если документ о праве на участок был выдан вам по правилам, которые действовали в момент его оформления – как бы давно это ни было – то ваше право на землю признается полноценным и действительным по сей день. Поясним: современная система государственной регистрации прав на недвижимость была введена с 31 января 1998 года. До этого действовали различные нормы, в том числе законным способом оформления прав на недвижимость считались акты с печатями местных органов власти, документы, заверенные БТИ, и проч. Соответственно, если у вас на руках оказалась подобная справка, и она в свое время была выдана с соблюдением установленного порядка, то причин для беспокойства, скорее всего, нет.
На заметку: юридические гарантии для вас сформулированы в пункте 9 статьи 3 федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (о действительности ранее выданных документов, удостоверяющих права граждан на землю), а также в пункте 1 статьи 6 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (о признании ранее возникших прав на землю).
Оформлять или не торопиться?
Итак, мы выяснили главное: при наличии даже самого «старого» документа о праве на участок ваши права на землю являются юридически действительными. И, в принципе, вы можете даже вообще ничего не предпринимать: согласно пункту 1 статьи 6 упомянутого закона № 122-ФЗ госрегистрация ранее возникших прав проводится ПО ЖЕЛАНИЮ их обладателей. В то же время практикующие юристы советуют все же не пренебрегать процедурой регистрации, чтобы получить современное подтверждение ваших прав на участок: свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости. Дело в том, что такой документ потребуется, как только вы решите заключить какую бы то ни было сделку с земельным участком: продать, обменять, подарить вашу дачу, заложить ее в банке для получения жилищного кредита или для строительства нового загородного дома и т.д.
Обратите внимание: по закону госрегистрация ранее возникшего права может быть проведена одновременно с регистрацией перехода этого права, то есть самой сделки (пункт 2 статьи 6 ФЗ № 122). Таким образом, можно с удобством совместить две процедуры и даже немного сэкономить: госпошлина будет взиматься только за регистрацию сделки (тот же пункт 2 статьи 6).
Однако на практике такой вариант реален главным образом в ситуациях, когда сделки совершаются между родственниками, близкими знакомыми и в других случаях доверительных отношений. "Посторонние" покупатели, банки, выдающие кредиты под залог недвижимости, и прочие "чужие" требуют свидетельство о госрегистрации права собственности непосредственно перед заключением сделки. Сама по себе "одиночная" регистрация ранее возникшего права на основании "старого" документа проводится с оплатой госпошлины, равной половине стандартного размера, взимаемого за госрегистрацию прав на объекты недвижимого имущества. Пользование превращается… в собственность!
Еще одна не менее распространенная и столь же перспективная для землевладельца ситуация – наличие какого-либо из следующих документов о правах на участок:
- акт (постановление, распоряжение, решение) местного органа власти о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное (бессрочное) пользование;
- акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения либо о праве постоянного (бессрочного) пользования участком;
- акт (свидетельство) органа власти о праве на участок без указания вида этого права;
- акт местного органа власти о предоставлении участка без указания вида права;
- выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления владельцу участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства.
Если у вас есть любой из перечисленных документов и при этом участок относится к категории садовых, дачных, предназначенных для огородничества, ведения личного подсобного хозяйства либо для индивидуального жилищного строительства, то право собственности оформляется в упрощенном порядке. А именно: вы можете сразу, без каких бы то ни было предварительных процедур подавать заявление о государственной регистрации права собственности на участок в территориальный орган Росреестра по месту нахождения участка.
Для справки: норма о том, что право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также "неопределенное" (не указанное) право на участок автоматически трансформируется в право собственности закреплена в пункте 9.1 статьи 3 закона о введении в действие Земельного кодекса РФ (см. выше). Упрощенный порядок оформления гарантируется в статье 25.2 закона о госрегистрации прав на недвижимость.
Как же быстро и удобно оформить право на загородный участок и постройки.
Межевание: обязательно или по желанию?
Мы рассказали самую простую схему: когда владелец участка может сразу обращаться в регистрационные органы, чтобы получить современное свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Напомним: такая счастливая возможность есть у тех, кто имеет на руках документ, свидетельствующий о предоставлении (выделении) участка. Причем, это может быть "грамота", выданная местными органами власти даже в самые "стародавние" времена.
На практике часто возникает вопрос: нужно ли в таком случае межевание, в ходе которого точно определяются границы и площадь участка? Первоначальный вариант законодательства о дачной амнистии предусматривал такую необходимость. Однако в декабре 2007 года вступили в силу поправки, отменившие обязательность межевания для тех, у кого есть документы о предоставлении участка.
Законодатели объяснили такое упрощение желанием облегчить жизнь землевладельцам: ведь процедура определения и согласования границ участка отнимает немало времени и средств.
Однако эксперты сразу же стали предупреждать о "подводных камнях". Если площадь и границы вашего участка никогда точно не определялись (а это возможно только путем межевания), то в государственном кадастре недвижимости указывается, что сведения о соответствующих параметрах земельного надела являются ориентировочными и подлежат уточнению. Именно такая расплывчатая характеристика будет фигурировать в кадастровом паспорте участка - документе, который содержит описание объекта недвижимости.
В свою очередь, кадастровый паспорт требуют для ознакомления покупатели участка, банки в случае оформления ипотеки, суды при рассмотрении земельных споров. И вот тут-то формулировка об "ориентировочных" параметрах нередко служит плохую службу. Ее опасаются риэлторы, банки зачастую дают от ворот поворот. В судах - например, при конфликтах с соседями - хозяевам участков с "неточными" границами обычно сложнее доказать свою правоту.
Поэтому специалисты советуют тем, кто планирует заключать сделки, все же не пренебрегать процедурой межевания. Обратите внимание: чтобы добавить точную информацию о границах и площади вашего участка в госкадастр (для последующего получения "полноценного" кадастрового паспорта), нужно подать заявление в кадастровую палату по месту нахождения участка. В заявлении укажите, что просите внести уточненные данные об объекте недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Больная тема: как найти соседей
Традиционно одной из основных проблем при межевании является поиск соседей. Как добыть подписи о согласовании границ, если вы вообще не знакомы с владельцами смежных участков, не знаете, где их искать, на дачу они заглядывают раз в сто лет и т.п.? Внимание: с 1 марта 2008 года введены правила, которые предусматривают простой выход из подобных ситуаций. Эти нормы содержатся в статье 39 Закона "О государственном кадастре недвижимости".
Алгоритм действий такой. Кадастровый инженер (так сейчас называются организации и индивидуальные предприниматели, которые занимаются межеванием) направляет в кадастровый орган запрос о почтовых адресах владельцев смежных участков. По адресам высылаются повестки с указанием даты предстоящего согласования границ. Это делается путем почтового отправления с уведомлением о вручении в срок не ранее чем за 30 дней до назначенной даты.
Если извещенные таким образом соседи не являются, границы участка признаются согласованными в соответствии со статьей 40 закона "О государственном кадастре недвижимости".
Важный "спасительный" нюанс: если почтовое послание возвращается с отметкой о невозможности его вручения, либо в госкадастре отсутствуют сведения об адресах владельцев смежных участков, то вступает в действие запасной план. А именно: кадастровый инженер размещает объявление о назначенной дате согласования границ участка в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов соответствующего муниципального образования. На практике чаще всего речь идет о публикации в одной из местных газет.
Если условие о публикации выполнено, и соседи на согласование не явились (что бывает чаще всего), то границы также считаются согласованными.
Хочется заметить, что если у вас из всех документов на садовый участок на руках только книжка садовода и никаких других, то она официально удостоверяет только ваше членство в СНТ. О подтверждении прав на землю в данной ситуации речи не идет, поэтому оформление участка в собственность происходит в более сложном порядке. Он включает два основных этапа.
Кратко схема действий выглядит так:
Первый этап - приватизация земли, то есть ее бесплатное предоставление в собственность дачнику (садоводу) органом местного самоуправления. Для этого в местную администрацию нужно подать следующий пакет документов (лучше позвонить в районную муниципальную администрацию и выяснить подробности, чтоб сэкономить время):
- заявление о предоставлении участка в собственность;
- описание местоположения участка. Оно составляется самостоятельно, в свободной форме, указываются близлежащие общезначимые ориентиры, по которым можно определять нахождение участка – расстояние до леса, дороги, строений и т.п. Нужно максимально подробно описать расположение вашего участка, его положение относительно соседей, как можно точнее зафиксировать размеры;
- заключения правления садоводческого огороднического товарищества. В нем подтверждается, что соответствующий участок в товариществе действительно закреплен за конкретным садоводом и что составленное этим землевладельцем описание на самом деле соответствует местоположению участка, фактически используемого им (описание участка надо обязательно заверить у председателя садоводства). В правлении взять подтверждение того, что земля выделена садоводству на законных основаниях.
Второй этап - государственная регистрация права собственности на предоставленный участок. Для этой процедуры нужно обратиться в орган Росреестра по месту нахождения участка и предъявить решение (акт, распоряжение) местного органа власти о предоставлении участка в собственность.
Такие правила предусмотрены статьей 28 федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Обратите внимание: поскольку участок предоставляется в собственность впервые, то для оформления прав на него обязательно требуется межевание. ФЗ №66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не упоминает об этой процедуре, в то же время Земельный кодекс РФ, предусматривая общие правила предоставления участков из муниципальных земель в собственность граждан, указывает необходимость межевания непосредственно перед обращением в орган местного самоуправления (статья 34). Исходя из этого, в Росреестре рекомендуют проводить межевание в рамках первого этапа оформления участка.
Уже не раз, в нашем СНТ, садоводы сталкивались с проблемами приватизации земли, которую они обрабатывали многие годы, но по документам она им не принадлежит.
Нередко на практике оказывается, что фактические границы и площадь участка отличаются от тех, что указаны в "старых" документах о предоставлении земли. Причина в том, что раньше выделение участков происходило едва ли не на глазок, без точных замеров, - поясняют специалисты. Да и сами садоводы часто по взаимному согласию передвигали заборы, присоединяли "кусочки" земли от ближайшего пустыря, дороги и т.п. Типичная история, когда в свидетельстве о праве на землю значатся стандартные 6 соток, а на самом деле хозяин долгие годы открыто владеет и пользуется, скажем, 7 или 8 сотками.
Как же узаконить такой "обновленный" участок и сколько же можно «прибавить»?
Прежде всего, имейте в виду: бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки можно лишь в том случае, если в государственном кадастре недвижимости не содержится точных данных о границах вашего земельного участка. Как правило, такая ситуация имеет место, если не проводилось межевание участка (именно по итогам этой процедуры вносятся точные сведения о местоположении границ). Соответственно, воспользоваться выгодными нормами упрощенного оформления могут в первую очередь большинство землевладельцев, получавших свои дачи в советское время (либо их наследники). Также удача, скорее всего, улыбнется тем, кто приобретал участки в 90-е годы до введения в действие Земельного кодекса РФ (напомним, он вступил в силу 30 октября 2001 года).
Алгоритм действий достаточно прост. Вы заказываете кадастровому инженеру составление межевого плана. В ходе такой работы происходит определение, установление на местности и документирование точных границ участка, а также уточнение его площади. Затем обращаетесь в орган кадастрового учета (кадастровую палату) по месту нахождения участка. Предъявляете межевой план и заявление: "Прошу внести в государственный кадастр недвижимости уточненные сведения о местоположении границ и площади земельного участка". На всякий случай можете также указать в заявлении ссылку на нормативный акт: часть 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Хотим заметить, что все услуги кадастровых инженеров и специалистов, занимающихся землеустроительными работами, конечно не бесплатные.
На заметку
Обратите внимание на два важных нюанса, которые могут осложнить узаконивание "лишних" соток.
1. Бесплатное оформление в собственность увеличенной площади участка допускается, только если "дополнительная" часть не превышает, как сказано в законе, "предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения" (пункт 1 части 5 статьи 27 закона "О государственном кадастре недвижимости").
Поясним: для дачного строительства, к примеру, в большинстве регионов установлен стандартный (он же минимальный) размер участка 6 соток. Соответственно, бесплатно можно легализовать не больше 6 "лишних" соток. Минимальные размеры участков различного назначения устанавливаются региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ). Если в каком-либо регионе (населенном пункте) такие акты отсутствуют, то бесплатно присоединить к участку в порядке уточнения границ разрешается не более 10 процентов его площади, указанной в документах о предоставлении участка (пункт 1 части 5 статьи 27 закона о кадастре). У нас в Ленинградской обл. 12 соток можно приватизировать бесплатно одному человеку один раз.
2. По правилам, при подготовке межевого плана кадастровый инженер обязан обосновать увеличение площади участка по сравнению с первоначальными данными о ней по "старым" документам. Подсказки о том, как это сделать, содержатся в части 9 статьи 38 закона о кадастре. Цитируем: "При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".
Какие земли нельзя приватизировать.
Перед тем, как приступать к оформлению участка (или тех самых "дополнительных" соток), стоит сразу сориентироваться: а позволяет ли закон в принципе получить в частную собственность эту землю? Ориентировкой послужит статья 37 Земельного кодекса РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков". В этой статье перечислены основные категории земельных участков, которые не подлежат передаче в собственность граждан.
К ним, в частности, относятся участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Также запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, и участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
На практике наиболее часто встречаются случаи, когда граждане «прихватывают» земли лесного фонда, примыкающие к их участкам. Оформить в собственность эти сотки закон не позволяет, как бы долго они не находились в фактическом пользовании дачников. В то же время имейте в виду, что согласно статье 71 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование граждан.
В целом хочется сказать, что оформить собственность несложно, главное знать последовательность инстанций, которые нужно пройти, по времени оформление займёт более двух месяцев. «Дачной амнистией» стоит воспользоваться, нельзя думать, что упрощённая система будет действовать вечно.
http://www.to47.rosreestr.ru/kadastr/order/